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富豪购置房产:贝佐斯今年砸2.45亿美金买房,李嘉诚父子抄底长实

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2020.5.27 海外置业资讯专家提供疫情下房地产投资建议房产投资,开始进入一个新常态。疫情对房地产的短期影响,提供三个趋势供大家参考:(1)旅游地产短期内受到的冲击最大。例如,据金融博客ZeroHedge报道,现在希腊有60%的酒店濒临破产。这些酒店的入驻群体主要是游客。中国人在希腊买房主要是为了投资移民,而且希腊入籍需要坐移民监,所以在当地的房产以自住和住宅出租居多,对中国投资者的影响没那么大。泰国作为中国人海外出游最喜欢的国度,疫情之后游客锐减,一些海岛的酒店也是空空。这个时候,很多开发商会提供优惠政策,如果有养老自住需求的可以多多搜刮一圈这类产品,会很有议价空间。而机构投资者会趁低价去收购经营管理不善的酒店地产,然后等待经济复苏,酒店重新开业。最有代表性的就是喜欢在危机之后疯狂收购资产的黑石集团,已经在密集筹划收购计划。(2)断供房增多,捡漏机会也会增多。彭博前段时间预计,如果美国经济停摆到夏天,甚至更久,会有至少30%的美国人断供,涉及1500万个有房贷的家庭。虽然美国现在是暂停了房屋拍卖,但2个月期限过去,夏天到来之后,该来的总会到来。而最近这几个月,就是留给你考察市场的机会。这段时间不妨留意一下自己关注的市场里,各大卖房平台放出的房源,可能会有人因为收入骤降而提前卖房。这就是捡漏的时机。最容易出现捡漏时机的,一是欧美市场上当地失业家庭打折卖房,另一类就是新兴市场里,曾经入手了多套房产,现在想要转手一部分的投资者。(3)现金流为王。衰退时期,现金为王。但这绝不意味着我们持有钞票放在钱包里,或者银行账户上的存款数字。后疫情时代,盈利稳定的资产,和流动性好的资产,应该是我们优先考虑的资产。对于房产来说,盈利稳定这个好理解,就是租金稳定,而且租金回报率高。而流动性好,一方面看物业的地理位置和开发商,另一个就是物业的盈利能力。这一点其实从欧美市场的估价方式就能看出来。以美国为例,如果是买房出租的房产,向银行申请贷款时,银行对房产的评估价是根据房屋的地理位置、品相、以及租金收入来作为衡量标准的。举一个租金收入对房屋价值影响非常明显的案例。一栋有100个单元的公寓楼,其中一个单元价格10万美元,可以贷款50%,在这栋公寓楼所在的地段,这类产品的资本化率为7%。如果每个单元月租金增加25美元,整栋楼的资产价格就能增加43万美元;如果月租金增加150美元,整栋楼的价值就增加了257万美元,相当于25.7%的增值幅度。而银行评估价格更高,与市场卖价更接近,也能侧面反映这套房子的盈利能力更强、更受租客欢迎。未来不论是在租房市场还是交易市场上的流动性都更高。在全球市场里,能够满足这几个苛刻标准的城市不多,一只手也能数出来。日本:东京23区美国:达拉斯、奥斯汀、波士顿英国:伯明翰、利物浦、曼切斯特这些城市毛租金回报率大多在6%及以上,总房价100-200万左右,比中国一二线城市的首付都低,也没有限购限贷政策。日本4月谘询缓缴房贷案件爆增60倍日本房贷族受到疫情延烧冲击,部分无法按原先计划偿还房贷,4月谘询缓缴房贷的案件较2月爆增约60倍,甚至有人面对收入锐减,不得不考虑卖屋。日本NHK报导,疫情延烧造成民众收入减少,相关机构陆续接获民众无力缴交房贷的谘询,让独立行政法人住宅金融支援机构(Japan Housing Finance Agency)启动应变措施,例如延长贷款年限、降低月缴金额等。疫情延烧,日本部分企业解雇员工或是缩短员工工作时间,造成愈来愈多受薪阶级收入减少或不稳。处理房贷业务的住宅金融支援机构表示,2月大约有20件针对房贷的谘询案件,但到了3月增加到200件,进入本月后更快速增加到约1200件。谘询民众大多是希望能延后缴交房贷,或是担心未来收入减少、想取消原先计划用奖金偿还房贷的计划等,主要内容就是无法按原先计划偿还房贷。负责房贷业务谘询的东京都一间公司,同样陆续接获民众来电,里面也有人因为无法预期未来偿还能力,考虑卖掉房子。住宅金融支援机构表示,受到工作单位业绩恶化造成收入锐减的民众,目前已给予延长房贷年限最长15年、减少月缴金额等因应措施,一位负责这项业务的人员表示,“预料未来情况可能会更严重”。一名30岁男性3年前在横滨市买了一栋独栋中古屋跟家人同住,花了约3000万日元,预计分35年偿还,这名男性在行动电话贩卖店工作,实际月薪约30万日元,每月房贷金额约10万日元,目前没有迟缴纪录,但受到疫情影响,公司营业时间缩短,薪水也大幅减少,让他开始考虑卖掉房子租房。这名男性说,自己有家人,对这栋房屋也很不舍,如果可以真的不想卖屋,但一想到目前的薪水,实在不行也只能卖掉房子。首富们纷纷抄底房产贝佐斯在今年情人节砸了1.65亿美金买下豪宅。最近又豪掷8000万美元在纽约购买三套豪华公寓。这几笔房产投资对于贝索斯不算什么大手笔,但在美国疫情中心—纽约买房,无疑体现了贝佐斯的对房产投资的信心,毕竟富豪们不会做没有用的投资。有意思的是,投资房地产行业成为许多富豪在疫情期间最喜欢做的事情。中东土豪(未公布姓名)在3月27日花费66亿买下伦敦丽兹酒店,香港富豪郑家纯在疫情期间押宝伦敦房屋出租市场,试图在伦敦兴建500套出租公寓……趁乱抄底无疑成为许多富豪们的最爱。巴菲特曾经说过:“当别人害怕时,更需要贪婪。”事实上,他本人也是这么做的。股票市场的崩溃使巴菲特损失了数千亿美元,但他仍然在3月3日花费了3.59亿美元,以增加他在纽约梅隆银行的923.4万股股票的持有量。而在同一期间,李嘉诚父子一起抄底长实集团,目前,李氏帝国在疫情期间的收益已达1亿港元左右。免责声明:1、本文所有观点仅供参考,不构成任何投资建议,对内容的准确与完整不做承诺与保障,投资者据此操作,风险自担。2、本公众号的原创文章相关知识产权归一米海外房产所有,未经书面允许,任何机构或个人不得以任何形式复制和发布,如引用须注明出处,且不得对原文进行有悖原意的引用、删节和修改。

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